ארכיון תגיות: דמי שכירות

מתי מותר להעלות לכם את דמי השכירות, ומתי זה לא חוקי?

כשבעלת הדירה התקשרה לדני, היא הודיעה לו שהיא כן תהיה מוכנה להאריך עימו את ההסכם בשנה, כפי שביקש, אך דמי השכירות החודשיים יעלו מ- 4,000 ₪ ל- 4,500 ₪.

דני לא זכר שהם דיברו בעבר על העלאת שכר הדירה בשנה השנייה, אך בעלת הבית נשמעה מאוד נחרצת בעניין, וכשהיא איבדה את סבלנותה, הוא איבד את בטחונו. לאור העובדה שכזו דירה בכזה מחיר הוא לא ימצא, דני מחליט בלית ברירה לספוג את ההעלאה, ולהמשיך לשנה נוספת.

 

האם מותר למשכיר להעלות את שכר הדירה על דעתו?

בעלת הבית נשמעה מאוד בטוחה בעצמה, ודני, שגם כך נמצא בעמדת נחיתות מולה (אשתו בהריון, המחירים בחוץ משתוללים), נאלץ לקבל החלטה, והסכים להעלאת המחיר. אם דני היה לוקח לעצמו יממה או שתיים, ובודק את ההסכם שנחתם בין הצדדים לפני כשנה, הוא היה מגלה שלבעלת הבית שלו לא הייתה כל זכות להעלות לו את דמי השכירות, ולמעשה היא הייתה חייבת לאפשר לדני להמשיך ולהתגורר בדירה לשנה נוספת, וזאת בעבור 4,000 ₪ בחודש בלבד!

 

בכדי שגם אתם לא תיפלו לפח, בואו ולמדו מתי מותר להעלות לכם את שכר הדירה, ומתי זה ממש לא חוקי (מדובר בדירות פרטיות בשוק החופשי כמובן):

 

באיזה שלב חוזי אנחנו נמצאים?

השאלה הראשונה שיש לשאול היא היכן אנחנו "נמצאים", מבחינה משפטית: האם דני שלנו נמצא כרגע בתוך תקופת החוזה, או אחריה?

 

  1. אם דני נמצא בתוך תקופת החוזה, והחוזה קבע דמי שכירות מסויימים לתקופה מסויימת (למשל 4,000 ₪ לחודש, ל- 12 חודשים), אזי במהלך 12 החודשים הראשונים בעלת הדירה לא תוכל להעלות לדני את דמי השכירות. נקודה. כמובן שאין מדובר בהעלאת דמי השכירות הנובעת מהצמדה למדד המחירים לצרכן או לשער הדולר, אם קיים סעיף הצמדה שכזה, שאז ההעלאה חוקית כמובן.
  2. אם לעומת זאת החוזה של דני הסתיים, ובעלת הבית מנהלת עמו כעת משא ומתן על חוזה חדש לתקופה נוספת, אזי במקרה זה לכאורה אין כל הגבלה על העלאת דמי השכירות: הצדדים אינם קשורים ביניהם חוזית, השוק הינו שוק חופשי, ובעלת הבית יכולה לדרוש מדני לשלם עתה איזה סכום שתחפוץ.
  3. ואולם, קיימת גם אפשרות שלישית, שמדובר ב"תקופת האופציה". בתקופה זו, כשעומדים לחלוף 12 החודשים הראשונים, והסכם השכירות עומד להסתיים, מתעורר לחיים "סעיף האופציה", המאפשר לכם להמשיך את החוזה הנוכחי לשנה נוספת, בד"כ. סעיף האופציה קובע תנאים מסויימים, אשר בהתקיימם תיחשב האופציה כאופציה שמומשה  (והחוזה ימשיך לחול לתקופה נוספת). אם לעומת זאת התנאים לא יתקיימו כלשונם, האופציה לא תתממש, והחוזה יסתיים.

דני שלנו נמצא בדיוק בתקופה שכזו: שנת השכירות הראשונה שלו בדירה עתידה להסתיים, והוא מעוניין לממש את האופציה ולהמשיך להתגורר בדירה שנה נוספת.

בהסכם של דני, האופציה להאריך את השכירות הייתה שלו, דהיינו, לדני נתונה הבחירה אם להאריך את החוזה בשנה נוספת, או לא. מרגע שדני הודיע כי הוא מעוניין בכך, בעלת הבית הייתה חייבת לאפשר לו את המשך השכירות, מבלי שהיא תוכל להרהר בדבר, ולכן השגיאה הראשונה של דני הייתה שהוא המתין בכלל להסכמת בעלת הדירה, במקום להודיע לה בכתב ובמועד הקבוע לכך על מימוש האופציה וחידוש החוזה.

 

 

אם לא כתוב שאסור – אז מותר

מכל מקום, בין הצדדים הוסכם לבסוף על המשך השכירות. אך מה לגבי גובה דמי השכירות? בעניין זה נראה מייד כי דני ביצע שגיאה נוספת, כשהסכים להעלאת דמי השכירות ולא התנגד לה.

יש להבין כי בחוזים מסוג זה קיימים שלושה מצבים אפשריים:

  1. מקרים בהם החוזה קובע כי דמי השכירות יעלו בתקופה הנוספת: למשל: "בתקופת האופציה יעלו דמי השכירות ב- 8%". במקרה זה השוכר מודע מראש למחיר האופציה, וכשהוא מודיע על מימושה הוא למעשה מסכים להעלאה.
  2. מקרים בהם החוזה קובע כי דמי השכירות יוותרו בעינם: במקרים אלו הצדדים קובעים שבתקופת האופציה דמי השכירות יוותרו בעינם, בתנאים המקוריים של ההסכם, וכמובן שלא ניתן לשנות הסכמה זו באופן חד צדדי, על דעת המשכיר בלבד (שינוי שכזה ייחשב להפרת חוזה מצד המשכיר).
  3. מקרים בהם החוזה "שותק": במקרים אלו נקבעה אופציה להארכת התקופה, אך דמי השכירות אינם מוזכרים כלל בסעיף זה. אם חיפשתם איזכור לנושא גם בסעיפים אחרים של החוזה, ולא מצאתם כאלו, הרי שהחוזה למעשה "שותק" בעניין זה. המשמעות של שתיקה זו היא, שהעלאת דמי השכירות אסורה! כך למשל בחוזה של דני, שהוא לא טרח לפתוח, נקבעה אופציה לשנת שכירות נוספת. מאחר ולא נאמר שם אחרת, המשמעות היא שבתקופה זו ימשיכו לחול על הצדדים כל הוראות החוזה המקורי, כולל ההוראה הקובעת ששכר הדירה הינו 4,000 ₪ בלבד.

 

מה היה כדאי לדני לעשות ?

 

לאור זאת, הטעות של דני הייתה שהוא הסכים לדרישה זו של המשכירה, אשר אינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוזה: שהרי, מרגע שהמשכירה קיבלה את הסכמתו של דני להעלאת דמי השכירות (והוא אף שלח לה 12 שיקים חדשים ע"ס 4,500 ₪ האחד), מרגע זה קיבלה ההסכמה החדשה ביניהם חיים משל עצמה!

לדני לא יהיה קל בכלל לבטל עתה את הסכמתו זו, ולדרוש את ההפרשים בחזרה, אך בואו ונלמד אנחנו מה דני כן יכול היה לעשות, ומראש, בכדי לממש את זכותו החוזית:

  1. להעביר למשכירה הודעה בכתב על רצונו בחידוש החוזה, במועד הקבוע בחוזה.
  2. לעמוד על שלו בשיחה הטלפונית ולסרב להעלאה החד צדדית.
  3. לשלוח למשכירה מכתב תשובה ברור והחלטי, ואליו לצרף 12 שיקים על סך 4,000 ₪ האחד.

 

כל אלו היו מבהירים למשכירה שלפניה עומד שוכר מבין עניין, והיא הייתה חושבת היטב טרם תסתבך עימו.

אם אין הגנה חוקית – לפחות שיהיה הסכם ברור

לסיכום, ניתן לראות שכמו בחיים, לא רק למילים יש משמעות, אלא גם לשתיקה, ולכן מומלץ לכתוב תמיד את הדברים ברורות, ולא להשאיר שום מקום לשאלות ופרשנויות בהסכמים.

שימו לב גם ל"חובת ההודעה מראש". בחוזים רבים מתחייב השוכר להודיע מראש על רצונו בהארכת תקופת השכירות, ועליו לתת למשכיר הודעה בכתב בד"כ, עד לחודש או חודשיים טרם תום תקופת השכירות המקורית. במקרה שתאחרו לתת את הודעת ההארכה, יוכל המשכיר לדקדק עימכם על קוצו של יום, ולסרב לבקשתכם לממש את האופציה (למשל בתואנה כי הוא כבר התחייב להשכיר את הדירה למשפחה אחרת). לכן, שימו לכם תזכורת כבר בעת חתימת החוזה המקורי, למועד ההודעה, כדי שלא תפספסו ותתאכזבו.

בהצלחה.

 

פורסם בקטגוריה חוזים | עם התגים , | סגור לתגובות על מתי מותר להעלות לכם את דמי השכירות, ומתי זה לא חוקי?