משפצים? הסכם שיפוץ לדוגמא.

החלטתם ללכת על שיפוץ של האמבטיה, המטבח והסלון. אתם מפקידים בידיו של משה השיפוצניק את המפתחות, אורזים את המטלטלין, הילדים והכלב – ועוברים לגור אצל החמות ל-5 ימים. אבל כשאתם קופצים בצהריים – משה לא נמצא והבן שלו, שאומר שהוא בן 15, מבטיח שאבא יבוא אחר כך ובינתיים כבר שובר את הקירות…משה לא זמין בטלפון ואתם נלחצים קצת, אבל בערב הוא מתקשר ומבטיח שהכל בשליטה, "רק תירגעו".

למחרת אתם באים ושוב הילד שם, צובע את האמבטיה, אך זה בכלל לא הצבע שסוכם עליו. הפעם משה עונה לטלפון ואומר שאין בעיה, הצבע יוחלף ו"רק תירגעו". כשאתם מגלים שיש מבצע על "מיכלי הדחה סמויים שקועים בקיר", אתם ממהרים לקנות שלושה. למחרת אתם מתייצבים ומנחיתים 3 סטים של מיכלי הדחה בידיו של הבן. כשהוא מרים עיניים תוהות, אתם זורקים בחצי חיוך: "רק תירגע".

קצת עיכובים, קצת ויכוחים, אבל בסוף הדירה מוכנה והכל נראה בסדר גמור. כשמשה דורש תשלום נוסף על ימי העבודה הנוספים, אתם מתמקחים: "מה פתאום, זה הוא שעיכב את העבודה!". כשמשה מסכים להיפגש באמצע, כבר אין לכם כח לריב אז אתם סוגרים איתו חשבון.

אבל בערב, כשאתם מתמקמים בחזרה בבית, אתם מגלים את כל ההפתעות: בכיור המטבח יש אופציה למים קרים בלבד, הדלתות לא נסגרות עד הסוף והוונטה לא הותקנה באמבטיה. כשאתם מתקשרים למשה הוא טוען שהוא ממש עסוק ושינסה לקפוץ בשבוע הבא. "אבל בינתיים", הוא מבקש, "רק תירגעו".

קבלן שיפוצים מורשה

בשבוע שעבר נרשם הישג להתאחדות קבלני השיפוצים, שדרשה זמן רב לחדש את המבחנים שעורכת המדינה להסמכת שיפוצניקים מורשים. פתיחת הבחינות מחדש תאפשר לשיפוצניקים שירצו בכך, להירשם במרשם הקבלנים כקבלני שיפוץ מורשים (תחת סיווג 131). כל זאת כחלק מהליך הסדרת התחום הפרוץ: על פי נתוני ההתאחדות – פועלים כיום כ-15,000 שיפוצניקים, אך רק כ-7% מהם רשומים ברשם הקבלנים.

לכם כצרכנים חשוב להבין, שאמנם למשה יש אחלה ידיים, סולם ואפילו בן שרירי, אבל עדיף היה לדעת שהוא עבר הסמכה מקצועית, שיש לו הניסיון הנדרש בתחום מומחיותו, שהוא מבוטח בביטוח מקצועי ושהוא מבצע עבורכם עבודה בהיקף כספי ובסוג המותרים לו לפי סיווגו המקצועי. אם לא כך הדבר וחלילה מתרחש אירוע ביטוחי, חברת הביטוח לא תסכים לכסות את הנזק שלכם, אפילו אם משה מבוטח.

על מנת למנוע הרפתקאות לא רצויות, ישנם מספר מספר היבטים שחושב לקחת בחשבון ולהסדיר אותם בכתב עוד בטרם התחלת עבודת השיפוץ. כמובן שהכל פתוח למשא ומתן.

תיאור העבודות

יש לצרף לחוזה העבודה, בהתאם לסוג העבודה והיקפה, את הנספחים הבאים: פירוט העבודות, מפרט טכני, כתב כמויות, ותכניות עבודה לביצוע. כל הנספחים  צריכים להיחתם על ידי כל הצדדים. בנספח פירוט העבודות, יש להקפיד על פירוט מירבי כדי למנוע מחלוקת עתידית, כך למשל: האם מיכלי ההדחה הסמויים היו חלק מהעבודות שסוכמו, או שהן בגדר עבודה נוספת?

גם לכתב הכמויות יש חשיבות: אם ברצונכם להחליף 30 מ"ר ריצוף, ציינו גם את סוג הריצוף, גודלו, רובע (מילוי מישקים) כן או לא, סוג, צבע, עם פאנלים או בלי ואיזה (איש מקצוע יוכל לוודא שלקחתם בחשבון את כל הרכיבים). מה שלא יופיע בכתב הכמויות יחוייב כעבודה נוספת ולכן האינטרס שלכם הוא להקפיד על פירוט מירבי.

תמורה וחלוקת התשלומים 

• "בואו נתחיל ונראה" – זה בהחלט משפט שיש להוציא מהלקסיקון. כדאי לסגור על "מחיר פאושלי", שמשמעותו – הסכום שסגרנו מכיל את הכל, כולל הכל.
• נהוג לשלם לקבלן לפי שלבי ההתקדמות בעבודה. מומלץ להתאים בין המפרט הטכני – תיאור העבודות, ללוח התשלומים.
• חשוב להשאיר אחוזים נכבדים כתשלום אחרון. במועד המסירה ייערך פרוטוקול ובו יירשמו התיקונים הנדרשים. ניתן גם לקבוע מספר ימים להשלמת התיקונים. רק כאשר אלה יתוקנו – תשלמו את התשלום האחרון. ככל שהוא יהיה יותר גדול, כך קטן הסיכון שתישארו עם שיפוץ לא גמור.
• על מנת למנוע הפתעות יש להסדיר גם מי משלם על מה: סביר להניח שאתם תיאלצו לרכוש את שילובי הפסיפס באמבטיה, אך ברור שחומרי עבודה בסיסיים כגון מסמרים, חול ומלט, יספק הקבלן. כל השאר פתוח למשא ומתן ולעיגון בחוזה.

לוחות זמנים

• תכננתם להיכנס לבית ב-1 בספטמבר אך השיפוץ מתעכב ולילדיכם אין אפשרות להכין שיעורים בחדר החדש. לפיכך מומלץ לקבוע בהסכם יום לסיום עבודות, כולל סנקציה כספית בגין איחור במסירה.
• הקפידו להגדיר את תקופת העבודות בתאריכים ספציפיים ואת ימי הפיגור בימים קלנדריים. ההגדרה: "30 יום" ניתנת לפרשנות, למשל – אם נפלתם על פסח, אז 30 ימי עבודה יכול להתפרש כהרבה יותר.
• מה קורה במצב בו אתם, המזמינים, מעכבים את העבודה ומונעים מהקבלן מלעמוד בדד-ליין? כך למשל, הקבלן עשוי לסיים את עבודתו במועד אך המטבח שהזמנתם טרם הגיע, הקבלן עוזב, ואחרי שבועיים, כשהמטבח מגיע סוף כל סוף, אתם מבקשים ממנו לחזור ולהשלים את הקרמיקה אך הוא כבר עמוק בפרוייקט אחר ודורש תוספת תשלום נכבדה כדי להגיע. אתם עשויים לכעוס אך לאו דווקא בצדק. קוראים לזה בלת"מ, הכירו בקיומו, ובנו תקציב ולוחות זמנים שמתחשבים בו.

שינויים במהלך העבודות

קשה להתעלם ממיכלי הדחה סמויים במחיר מציאה, גם אם הם לא הופיעו בתכנון המקורי. אבל מה קורה כשסגרנו עם הקבלן מחיר, ועכשיו מחליטים להוסיף לו עבודה באמצע, או לגרוע ממנה? התשובה היא שיש לעדכן את הקבלן מיידית בכל שינוי החורג מהתכנית המקורית ולעגן את השינויים בכתב.

בהתאם, יש להסדיר בחוזה כי במידה שהשינוי מצריך תמורה נוספת – היא תשולם לקבלן על פי מחירי הבסיס שנקבעו בכתב כמויות. אם אין אזכור בכתב כמויות – התוספת תחושב לפי ניתוח מחירים מסוכם. כך למשל, התקנת מיכל סמוי מצריכה עבודה נוספת, אך הזזת מיקומו של קיר שטרם נבנה לא אמורה לשנות את העלויות ולכן יש משמעות למועד ההודעה.

כדאי גם לקבלן לעדכן את המזמין כי הבקשה החריגה תעכב את סיום העבודה. באופן זה הוא יכול להגן על עצמו מפני דרישת תשלום פיצויים למזמין. אם מתגלע ויכוח באשר לשאלה אם השינוי הוא בגדר תוספת מעבר לתכנון המקורי או שהוא כלול בו – זה סימן שההסכם הראשוני ובעיקר נספחיו המקצועיים – לא היו ברורים מספיק. 

ניתן להגדיר בהסכם כי בכל ויכוח יפנו הצדדים לבורר מוסכם. אפשר אפילו להגדיר מראש את זהותו או מי יהיה זה שימנה אותו, למשל התאחדות הקבלנים. חשוב להבין שלמרות שבוררות מפחיתה את העומס של בתי המשפט והיא מהירה יותר, לא ניתן לערער בקלות על פסק בורר ולכן יש המעדיפים לפנות לבית המשפט או להליכי גישור לא מחייבים.

ביטוח ואחריות 

• הקבלן אמור לשאת במלוא האחריות לכל נזק שייגרם כתוצאה מהעבודות: לכם, לקבלן, לעובדיו, לספקיו, למבקריו וכדומה. תאונות עבודה הן דבר שקורה בכל יום וחובה לוודא שלקבלן יש ביטוחים מתאימים. לשם כך העבירו את ההסכם עליו לסוכן ביטוח המצוי בתחום, שימליץ לכם אילו ביטוחים כדאי לכם לבצע או לדרוש מהקבלן לבצע, למשל ביטוח צד שלישי, חבות מעבידים, עבודות קבלניות, מבנה, תכולה ועוד.
• הצמידו העתק מהפוליסה של הקבלן (שבתוקף) להסכם, וודאו שהסוכן שלכם עבר על כל הפרטים הקטנים – גבולות אחריות, חריגים, תנאים, מוטבים ועוד – במקרה ביטוחי הם הכי חשובים.
• בדקו אם הקבלן רשום בפנקס כקבלן שיפוצים מורשה, ואם הדירוג שלו מתאים לעבודה שהתחייב לבצע.
• וודאו שהקבלן יכול ומתכוון להנפיק לכם קבלות על התשלומים – זהו כתב האחריות שלכם.
• קבלנים גדולים בעבודות גדולות יתנו לכם ערבויות בנקאיות וביטחונות אחרים. בעבודות קטנות לעומת זאת, הסיכוי לקבל ערבויות וגם לשמור על מחיר נמוך הוא קטן יותר. עניין זה נתון למשא ומתן אך כדאי להכירו.
• לשאלות ובירורים נוספים ניתן לפנות להתאחדות קבלני השיפוצים.

פיקוח

השאלה אם לשכור שירותי פיקוח, כלומר ליווי צמוד לשיפוץ על ידי מפקח מטעמכם, תלויה בהיקף העבודה ובכדאיות הכלכלית. לפעמים משתלם לשלם פיקוח על עבודה "קטנה", כי דירתכם משופעת באביזרי יוקרה וכל נזק קטן יעלה המון. במקרים אחרים, כשהתקציב קטן, מחליטים לוותר.

בכל מקרה, הפיקוח מבטיח שאריחי הפורצלן היקרים שרכשתם לא ייסדקו ושלא תצטרכו להתחנן בפני משה שיחזור לסדר את המים החמים לשטיפת הכלים. אם תחליטו לקחת מפקח, עליכם להתייחס בהסכם לעניין, זאת מאחר שלמפקח יש סמכויות מול השיפוצניק: הוא מאשר תשלומים, יכול לדרוש ממנו תיקונים וכדומה.

הסכם עבודות שיפוץ

יש להוסיף להסכם זה את מלוא הפרטים הרלבנטיים לשיפוץ שלכם ולמחוק סעיפים אחרים שלא מתאימים לצרכיכם. הסכם זה אמור להוות בסיס למשא ומתן על שיפוץ לא גדול, ללא פיקוח עליון וללא בטחונות קבלן – אותם ניתן להוסיף, וממנו ניתן ליצור את החוזה שיתאים לכם ספציפית.

ולסיום זכרו – גם החוזה הטוב ביותר לא יועיל לכם כשהשיפוצניק נעלם מאתר העבודות, מותיר אחריו נזקים ואין אפשרות לאתרו, או כאשר לאחד מעובדיו נגרם נזק קשה בשטח ביתכם, כשהוא לא היה מבוטח ואין שום גוף מאחוריו. לפיכך, בדקו היטב את איש המקצוע טרם תחילת עבודה: קבלו מידע אובייקטיבי על ניסיון קודם, דברו עם המעסיקים הקודמים, ראו עבודות שהוא התחיל וגם סיים, קבלו אישורים ודרשו קבלות כדין. בהצלחה.