אם מכרתם פעם בית או דירה, אתם בוודאי מכירים את נקודת הזמן הזו, שבה אתם מחוייבים לספק לרוכש אישור עירייה המופנה ללשכת רישום מקרקעין, אולם העירייה מסרבת להנפיקו ונזכרת בכל מיני חובות, היטלים או חריגות בניה שנשכחו מזמן. מה עושים?
לפני שאורנה החלה להראות את דירתה לקונים פוטנציאליים, היא הודיעה על כך לרונית, השוכרת שלה ב-3 שנים האחרונות, שנתנה לה את ברכת הדרך למהלך. לאחר שהדירה נמכרה, רונית עזבה אותה לפני המועד שנקבע עם הרוכשים.
כאשר עורך הדין של אורנה הורה לה לגשת למשרדי הרשות המקומית ולקבל אישור עירייה לטאבו, היא נתקלה להפתעתה בסירוב – הפקיד הנחמד עדכן אותה כי קיימת יתרת חוב ארנונה בסך של כ-7,000 שקל. אורנה ההמומה בדקה את הרישום והסתבר לה שמדובר בחובות חדשים יחסית. את עיניה צד גם, במקרה, שטח הדירה המופיע ברישומי העירייה, שהיה גדול בהרבה מהשטח של הדירה בפועל.
אורנה הודיעה מיד לפקיד שמדובר בחוב של השוכרת רונית, שגובה הארנונה לא תקין, ושאלה אותו עם מי צריך לדבר על זה. הפקיד הנחמד השיב לה: "גבירתי יכולה לבדוק מה שהיא רוצה", אבל שיהיה ברור: עד שאין אישור תשלום מלא – אין אישור לטאבו.
רוצה אישור? תשלם
אם מכרתם פעם בית או דירה, אתם בוודאי מכירים את נקודת הזמן הזו, שבה אתם מרגישים כבני ערובה בידי העירייה:
אתם מחוייבים לספק לקונה אישור עירייה המופנה ללשכת רישום מקרקעין (טאבו) והמאשר כי סולקו כל החובות לעירייה (סעיף 324 (א) לפקודת העיריות).
ללא אישור זה – לא יוכל הקונה להעביר את הנכס על שמו בטאבו, גם אם שילם לכם את כל התשלומים בגין הנכס ועמד בכל ההתחייבויות החוזיות. העירייה מצידה, מנצלת את נקודת הזמן הזו על מנת לבצע גבייה אפקטיבית ביותר של כל החובות שלא הצליחה מעולם לגבות מכם, או להטיל עליכם היטלים כבדים שלא הייתם מודעים להם. לכם לכאורה אין ברירה, אלא לשלם ומייד כל סכום שידרשו מכם.
וזאת למה? כי אם לא תנפיקו לרוכש את האישור במועד הקבוע, אתם עלולים להפר את ההסכם מולו: תובעים שלא המציאו אישור עירייה לטאבו, חוייבו לשלם לרוכשים סך של 75 אלף שקל שנקבעו כפיצוי מוסכם, מטעם זה בלבד.
וכרוכשים? במצב ששילמתם כבר למוכרים את מרבית התשלום והם לא מנפיקים לכם אישור – לא תוכלו למכור את הנכס הלאה או שלחילופין, תיאלצו להוריד את מחירו בכדי למוכרו ללא רישום בעלות בטאבו.
דרישות תשלום מעלות אבק
מפתיע לגלות, כי אותו פקיד שטיפל באורנה, הוא לא חוצפן וגם לא רשלן. פקודת העיריות מגבה לחלוטין את העירייה ומקנה לה את האפשרות הבלתי מוגבלת להתנות את מתן האישור לטאבו בתשלום חובות והיטלים, זאת ללא כל הסתייגות.
יתרה מכך, קיימים מקרים, בהם חלפו מעל שבע שנים מיום היווצרות החוב, כלומר הוא התיישן מבחינה "אזרחית" ולא בוצעה גבייה לאורך השנים. ובכל זאת, בית המשפט גיבה את העירייה שנזכרה לדרוש את החוב באיחור כה רב, בתמורה למתן אישור לטאבו.
כך למשל, כשמוכרי דירה נדרשו לשלם לעירייה אגרת תיעול משנת 1994, הם החליטו לשלם רק על מנת לקבל אישור מהעירייה, ולאחר מכן הגישו תביעת החזר נגד העירייה. להפתעתם, בית המשפט דחה את תביעתם וקבע כי המוכרים הם שהתרשלו מכיוון שלא ניסו לקבל אישור עירייה בעת הרכישה של דירתם, וזו הסיבה שלא גילו את דבר האגרה הישנה.
לפיכך פסק בית המשפט, כי הם יישאו בה כעת ולא יקבלו את כספם בחזרה. מפתיע לגלות כי העירייה אמנם ננזפה גם היא בפסק הדין על כך שלא ביצעה גבייה בכל השנים, אך בסופו של דבר – פסק הדין היה לטובתה.
לעומת זאת במקרה אחר, בו העירייה נזכרה לשלוח דרישות תשלום היטל עבודות ביוב רק לאחר כ-10 שנים מתחילת ביצוע העבודות, קבעה ועדת הערר כי החובות התיישנו. החובות בוטלו והעירייה אף חוייבה לשלם את הוצאות התושבים.
נראה כי בית המשפט בוחן לגופו כל מקרה של גביית חוב ישן. כמובן שלא תוכלו לטעון להתיישנות במקרה בו העירייה שלחה לכם דרישות תשלום ותזכורות שוטפות אך התעלמתם מהן.
כשהשוכר משאיר חוב לעירייה
רונית השוכרת היא המחזיקה בנכס והיא זו שצברה חובות לעירייה. לכן זה לא יהיה צודק וגם לא הגיוני שאורנה לא תוכל להעביר את הנכס לרוכש, בשל חובותיה של רונית.
ואכן, נקבע כי ההצדקה להטלת ארנונה נובעת מהנאת האזרחים מהשירותים העירוניים ולכן חובת תשלום הארנונה מוטלת על מי שנהנה מהם, כלומר המחזיק בנכס -זאת בשכירות של למעלה מתקופה של שנה.
מאחר שרונית החזיקה בנכס 3 שנים, לעירייה היה אסור לעכב את מתן האישור לאורנה בשל החובות של רונית. העירייה צריכה לשחרר את אורנה ולגבות את החוב מרונית, זאת במידה שרונית רשומה בספריה כמחזיקה. אני רק מקווה בשביל אורנה, שהיא יידעה את העירייה, מראש ובכתב, על דבר השכירות, זאת מאחר שעליה מוטל כיום להוכיח כי ביצעה ההודעה כדין.
משכירים – חשוב להקפיד:
- לעדכן את העירייה אודות ההשכרה מייד עם תחילת השכירות.
- לשמור אישור דואר רשום או פקס.
- לחייב את השוכר בהסכם השכירות, להעביר את החשבונות על שמו – (זה לא מוריד מכם את האחריות לוודא ביצוע).
- לעגן בהסכם את אחריות השוכר לתשלומים השוטפים לעירייה למשך כל תקופת השכירות, ולהדגיש שחובתו תעמוד כל עוד החוב פתוח. לעניין זה הומצאו הביטחונות שהשוכר מתבקש להנפיק בתחילת השכירות, והם ישמשו אתכם לתשלום חובות שקיבלתם ממנו בירושה -השאירו אותם אצלכם 90 יום קדימה מיום סיום ההסכם.
כיצד לנהוג?
אורנה כבר יודעת הרבה יותר על זכויותיה, אך עדיין מתלבטת כיצד לנהוג. מצד אחד היא יכולה להחליט שאינה משלמת את החוב, אלא מתווכחת על דרך החישוב של הארנונה ועל זהות החייב האמיתי. במקרה בזה, מאחר שהיא טרם השלימה את כל התחייבויותיה החוזיות, חלק מהתשלום האחרון בגין הדירה יועבר לחשבון נאמנות ולא יגיע לידיה.
מעבר לכך, אם יחלוף הזמן הנקוב בחוזה, אורנה עלולה להפר את ההסכם מול הרוכש ולכן יש לקוות שהסכם המכירה של אורנה הותירו לה מרחב תמרון מספק לעכב את מסירת המסמכים, מבלי שהדבר יהווה הפרת הסכם. כדאי לדעת שככלל, כשמישהו נרדם על זכויותיו, כלומר לוקח את הזמן ולא מטפל בענייניו – בית המשפט עלול ללמוד מכך שהוא הסכים לחיוב השנוי במחלוקת ולמעשה, ויתר על זכותו לערער עליו.
מצד שני, אורנה יכולה להחליט דווקא לשלם את החוב במלואו ואחר כך לתבוע אותו בחזרה מהעירייה. בתביעות דומות של תושבים ששילמו את ההיטל השנוי במחלוקת על מנת לקבל אישור עירייה, בית המשפט בחן מאילו מניעים בדיוק הם שילמו את החוב. אם זה היה מתוך כוונה לסיים את הפרשה, ראו במשלם כאילו ויתר על טענותיו. כך למשל, כשמו"מ מול העירייה נוהל באמצעות עו"ד והסתיים בפשרה – התביעה להחזר נדחתה.
אם לעומת זאת הוכיח התושב שאולץ לשלם היטל שהוא מתנגד לו, בלית ברירה ותחת מחאה – העירייה דווקא מחוייבת לעיתים להשיב לו סכומים שגבתה ממנו שלא כדין. שימו לב שרישום המילים "תחת מחאה" אינו מהווה כשלעצמו ערובה להצלחה, ובית המשפט יבדוק את נסיבות התשלום הספציפיות.
כשמוטלים היטלים
באישור של העירייה או הוועדה המקומית שהתחייבתם להנפיק לרוכש, צריך להיות מצוין במפורש כי לא חלים חובות היטל השבחה על הנכס. היטל השבחה הוא אותו תשלום שבעל נכס משלם בשל השבחת הנכס שלו, אולם לא תמיד ההשבחה נראית לעין ולעיתים אתם לא יודעים שהנכס שלכם הושבח.
כך למשל, אם באזור מגוריכם התקבלה תכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה, המאפשרת להוסיף מרפסת לכל הדירות בבניין, אז גם אם לא בניתם את המרפסת בפועל – החוק רואה בזכות הזו שהוענקה לכם ושאמורה להעלות את ערך דירתכם – כהשבחה של הנכס. במקרה כזה תהיו מחוייבים בהיטל.
מאחר והחוק קובע כי מועד מכירת הדירה "המושבחת" שלכם, הוא אחד המועדים שנחשבים כ"מועד מימוש זכויות", יהיה עליכם לשלם את היטל ההשבחה במכירה. לפיכך חובה לבדוק היטב וטרם חתימת חוזה המכירה, האם חל עליכם איזשהו היטל שלא צפיתם, זאת על מנת שתוכלו לאמור את מחיר המכירה כראוי.
מוכרים ורוכשים
היריעה קצרה מלהכיל את כל סוגי ההפתעות שעלולות לחכות למי שמבקש אישור עירייה לטאבו: חובות מימי קום המדינה, היטלי סלילת כביש ומדרכה, עבודות ביוב או תיעול.
לפיכך, ראשית – גשו מראש למחלקות ההנדסה והגבייה שברשות המקומית ובקשו אישורים שהנכס נבנה ובנוי כדין ושאין חובות פתוחים ולא היטלים שונים.
שנית, הסדירו מבחינה חוזית את כל המצבים האפשריים, כך שגם אם יצוץ לאחר החתימה ולפני המסירה לרוכשים היטל מפתיע שלא ידעתם על קיומו – החוזה כבר יגדיר מראש מי יישא בו.
מאמר מעולה!!!
תודה רבה
משכנתא
היום, בעידן האנטרנט, הרבה יותר קל למצוא דירות ושוכרים. בעיקר בזכות העבודה שיש מעט מקומות בהם אפשר לחפש ולמצוא. יועץ משכנתא טוב ככול שיהיה לא יכול לדעת איך עושים את זה, זה מקצוע בפני עצמו.
מי שמעוניין לפרסם אצלי מוזמן ליצור קשר למייל ולעשות זו בדרך המקובלת.
תודה!